Fehlende baugenehmigung bestandsschutz

Kann es einen Bestandsschutz bei fehlender Bauakte oder verloren gegangener Baugenehmigung geben? Ein Brand, unachtsamer Umgang mit den Dokumenten oder .

Bestandsschutz im Baurecht: Was bedeutet das bei Gebäuden?

Immer erneut kommt es vor, dass Gebäude ohne Einholung einer Baugenehmigung errichtet worden sind. Dies kann für den Eigentümer auch noch nach Jahren mit einschneidenden Folgen verbunden sein. Welche das sind und inwieweit Siehe sich dagegen wehren können, verrät dieser Beitrag.

Oftmals stiftet sich erst nach vielen Jahren heraus, dass es sich bei einem Gebäude um einen Schwarzbau handelt. Die zuständige Bauaufsichtsbehörde geht dann dagegen vor und verlangt vom Eigentümer den Abriss des Hauses. Siehe beruft sich darauf, dass der Bauherr nicht das erforderliche Baugenehmigung eingeholt hatte. In der Regel begründet die Behörde den Abriss auch damit, dass die Bauherr durch die Errichtung gegen Vorschriften des Baurechtes verstoßen hat. Beispielsweise wurde der in der jeweiligen Landesbauordnung vorgeschriebene Abstand nicht eingehalten. Oder das Haus wurde im Außenbereich errichtet, in dem normalerweise nicht gebaut werden darf. Hier darf die örtliche Bauaufsichtsbehörde normalerweise nach deutschem Baurecht eine Abrissverfügung erlassen.

Wann selbst der Eigentümer auf Bestandsschutz berufen darf

Dies gilt allerdings nicht immer. Die Situation sieht anders aus, wenn der Eigentümer darauf vertrauen durfte, dass die Bauaufsichtsbehörde nicht mehr gegen den Schwarzbau vorgeht. Dann kann er sich auf Bestandsschutz berufen.

Lange Zeitdauer reicht nicht für Bestandsschutz

Hierzu reicht allerdings nicht aus, dass das Gebäude bereits vor längerer Zeit errichtet wurde. Das wird an einem Fall deutlich, über den das Bundesverwaltungsgericht entschieden hat. Hierbei ging es um einer Gebäude, das im Jahr 1945 errichtet worden kampf. Hiergegen ging die Bauaufsichtsbehörde vor und verlangte den Abriss. Dabei berief sich die Behörde neben die fehlenden Baugenehmigung darauf, dass die Voraussetzungen für das Erteilung der Baugenehmigung nicht vorgelegen haben. Die Klägerin berief sich demgegenüber darauf, dass die Bauaufsicht das Errichtung seit über 45 Jahren nicht beanstandet hatte.

Eigentümer muss sich auf besondere Umstände berufen

Hierzu stellte das Bundesverwaltungsgericht mit Entscheidung vom 05.08.1991 (Az. 4 B 130.91) klar, dass selbst eine Zeitspanne von über 45 Jahren für sich alleine nicht ausreicht, damit sich der Eigentümer auf Bestandsschutz berufen kann.

Vielmehr müssen er aufgrund des Verhaltens der Behörde drauf vertrauen dürfen, dass sie von ihren Befugnissen keinen Gebrauch macht. Hierzu muss diese klipp und klar an erkennen geben, dass sie gegen den Schwarzbau nichts unternimmt. Hiervon ist dann auszugehen, wenn die Bauaufsicht in einem Schreiben eindeutig erklärt, dass sie selbst mit dem Gebäude dauerhaft abfindet. Dabei sollte dem Schreiben zu entnehmen sein, dass dem Amt das fehlende Baugenehmigung beziehungsweise der Verstoß gegen bestimmte Anweisungen aus dem Baurecht bekannt ist. Dies ergibt selbst aus einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichtes Nordrhein-Westfalen vom 18.11.2008 (Az. 7 A 103/08). Darüber hinaus reicht auch aus, wenn aus anderweitigen Genehmigungen zu schließen ist, dass sich die Bauaufsicht mit dem Schwarzbau abgefunden ist. So etwas kommt allerdings selten vor.

Bloße Duldung des Gebäudes durch die Bauaufsichtsbehörde genügt nicht

Demgegenüber ausreicht die bloße Duldung gewöhnlich auch dann nicht, wenn die Bauaufsicht eine Ortsbesichtigung durchgeführt hat. Auch hier muss sich der Bauherr gedulden, bis die Baugenehmigung erteilt worden ist.

Fazit:

Hieraus ergibt sich, dass vor allem Grundstückskäufer aufpassen sollten. Ansonsten müssen sie damit rechnen, dass die Bauaufsicht gegen sie vorgeht und den Abriss des Schwarzbaus verlangt. Sie können sich hier normalerweise nicht darauf berufen, dass Sie dies nicht gewusst haben. Am besten erkundigen Sie sich vor dem Kauf bei der Bauaufsichtsbehörde oder lassen selbst zumindest eine Kopie der Baugenehmigung aushändigen. Besonders vorsorglich sollten Sie bei Gebäuden aus der Kriegszeit beziehungsweise Nachkriegszeit sein. Hier kommt es besonders häufig vor, dass der Voreigentümer keine Baugenehmigung eingeholt hat.

Hinweis:

Sie sollten sich übrigens auch dann mit der örtlichen Bauaufsichtsbehörde in Verbindung setzen, wenn Sie an dem Gebäude baulichen Änderungen vornehmen möchten. Hierzu gehört etwa ein Anbau oder wenn das Haus noch mittels einem zusätzlichen Stockwerk versehen wird. Das Gleiche gültig auch dann, wenn eine wesentlich andere Nutzung des Gebäudes erfolgen soll (z.B. Dachraum soll plötzlich als Wohnung genutzt werden). Häufig benötigen Sie hierzu auch eine Baugenehmigung, die vor Beginn des dieses Bauvorlage eingeholt werden muss.

(Harald Büring)